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■都市のコード論:NYC編  vol.06
テーマ:HOTEL
レポート
2018.03.08
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■都市のコード論:NYC編 vol.06
テーマ:HOTEL

在NYC17年の日本人ビジネスコンサルタント、Yoshiさんによるまち・ひと・ものとビジネスの考察を「都市のコード論:NYC編」と題し、不定期連載しています。

1年半ぶりの起稿。テーマは“HOTELと都市“です。日本でも異業種からの参入が増え、新しい展開をみせていますが、NYでは? データとともに解析します。


ニューヨーク市内で新しいホテルのオープンが相次いでいる。


2015年時点で市内には696件のホテル (107,000室) が営業していたとされているが、その後新規オープンが続き、2017年10月時点では、ホテル数はおよそ785件、 部屋数は115,000室に達したと考えられている。

ニューヨーク市のマーケティングを担うニューヨーク・シティ・アンド・カンパニーが2017年に発表したレポートによると、2017年末から2019年までに、おおよそ40-50件の新しいホテルのオープンがさらに予定されていて、27,000室が追加されることになり、その結果2019年末には900件近くのホテルが市内に存在することになる。

新しいホテルの業態はさまざまで、部屋数をみても14室のみの小規模なものから600室を超える大型のものまでそのバラエティは幅広く、ターゲットとする市場のセグメントもさまざまだ。とはいうものの、そこには共通する傾向もあり、そして新しい試みも散見される。

ということで、今回はNYマンハッタンのホテルの変化についてデータとともに解析してみることにした。



2015年以降オープンした (そして今後予定されている) ホテルの数を、ボロウ (区) ごとにみてみよう。

ニューヨーク市の中心であるマンハッタンでは、1年に20−30件のホテルが継続してオープンしていることがわかる。少し前に話題になったブルックリンも毎年5-10件ほどオープンしているもののすでにピークアウトしている。

一方、クイーンズでは2017年と2018年にそれぞれ10件前後、2019年には15件のホテルのオープンが予定されており、そのペースはブルックリンを上回っている。


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ボロウ別でなにより注目すべきことは、2017年からブロンクスにもホテルがオープンしていることだ

1980年代の犯罪のイメージから観光とは縁遠かったブロンクスが、いよいよ市内のホテル戦線に参入したことになる。確かに地下鉄に乗ればブロンクスからマンハッタンの中心部まで30分ほどで着くことができるし、近年はブロンクスの南端に位置するサウス・ブロンクスの開発も進んでいて、2017年に市内で家賃の大きな上昇率を示した地区の上位はブロンクスが占めていると報告されている。

ビジネスやエンターテイメントが圧倒的にマンハッタンに集中していた状態から、近年その重心は少しずつ隣接する他のボロウへと分散傾向にある。ブルックリンからクイーンズ、さらにはブロンクスへと、オープンするホテルのロケーションの移動は、人々の注目の移り変わりをも反映しているといえる。

ホテルの新規オープン (2015-2019年)を、マップにしたのが下のリンクである。
バブルの大きさはそれぞれのホテルの部屋数を示し、それぞれのホテル名と部屋数をインタラクティヴにみることができる。

fafsp.carto.com/viz/4a4b3f4f-2011-4e7f-8e51-46956fcf2581/public_map


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2017年11月に東京は錦糸町、大阪は本町にオープンしたマリオット・インターナショナルが20〜30代のミレニアル世代を対象とした家具や内装にこだわったデザイナーズホテルブランド「モクシー・ホテル」。ウエブサイトもポップで従来のホテルのイメージとは異なる。

マンハッタンをみてみると、伝統的に観光客とホテルが多いミッドタウンにひき続き新しいホテルが多くオープンしていることがわかる。

たとえば、マリオットが手がける、612室のモキシーNYCタイムズ・スクエア (http://moxy-hotels.marriott.com/en) が2017年にオープンした。

やはりミッドタウンのハドソン川近く、ハイラインの北端に位置するハドソン・ヤーズでは大規模な開発が進んでいる。最新のインフラを備えた大型オフィス・スペースが建設中で、完成と共に多くの企業がミッドタウンからハドソン・ヤーズへと移転することが予想されている。企業が移転する先にホテルができるのは当然なのだろう。ハドソン・ヤーズの隣には巨大なコンヴェンション・センターであるジャヴィッツ・センターもある。部屋数の多い大型ホテルが多いのもミッドタウンの特徴といえる。

マンハッタンの南端に近いファイナンシャル・ディストリクト (旧金融街) からバッテリー・パークにかけても新しいホテルが増えている。グラウンド・ゼロ1ワールド・トレード・センターが完成したことで、コンデナストやデイリー・ニュースなど、多くのメデイア企業がタイムズ・スクエアからダウンタウンへと移転している。そうしたビジネス向けの需要はもちろんのこと、ロウワー・マンハッタンはかつての金融街から比較的若年層の人たちが住む地区へと急速に変化している。伝統的な観光地のミッドタウンを敬遠してロウワー・マンハッタンに宿泊することを選ぶ観光客も増えているということなのだろう。


 
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ハドソンヤードの開発のようす(2018年1月撮影)


ブルックリン
はというと、ダウンタウンウィリアムズバーグからグリーンポイントにかけて、そしてクイーンズではロング・アイランド・シティのほかにジャマイカでもホテルがオープンしている。

ロング・アイランド・シティは、マンハッタンのミッドタウンまでイースト・リバーを超えてすぐの場所にあり、マンハッタンよりも手頃な宿泊料金に設定されている。さらには部屋から川の向こうにマンハッタンの眺めを楽しむことができる。マンハッタンに滞在していたら目にすることができない贅沢だ。JFK空港行きのエアトレインが発着するジャマイカは、空港と市街地との両方へのアクセスの良さからホテルができているようだ。

ホテル数が急速に増えていることから、ニューヨークのホテル需給は緩和すると予想されている。激化する競争に生き残るためのカギは、差別化にあるようだ。

ニューヨーク市シティ・プランニングのレポート
によると、市内のホテルの部屋数のおよそ38%は独立系のホテルだという。チェルシーにあるハイライン・ホテル (http://thehighlinehotel.com/)、ミッドタウンのルーズヴェルト・ホテ (http://www.theroosevelthotel.com/)ロジャー・スミ (https://www.rogersmith.com)、ブルックリンのウィリアムズバーグのウィリアム・ヴェイル (https://www.thewilliamvale.com/) などが独立系に相当する。

これらのホテルは全国展開する大手ブランドとは提携していない。戦略的な選択だ。

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市内に43,600室あるとされる独立系ホテルの部屋のうち、49%は広義のハイエンドに属し、エコノミーのセグメントに相当する部屋数はその28%にすぎない。独立系のホテルがハイエンドをターゲットとしていて、独立系
であること (大手ブランドの一部ではないこと) を高付加価値化に利用していることがわかる。実際に、大手を避けて、独立系のホテルでの宿泊を選ぶ人は増えている。


独立系のホテルは、マンハッタンではダウンタウンブルックリンの一部クイーンズのロング・アイランド・シティなどでオープンしている。典型的な観光地ではない場所の選定がその価値の欠かせない一部であり、ハイエンドのイメージとロケーションが分かちがたく結びついていることがわかる。ロケーションはそのブランドの一部といってもいい。

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トリップ・アドバイザーが買収した現地ツアーの予約ができるプラットフォーム「ヴィアター(www.viator.com)」。

興味深いのは、大手ブランドもニューヨークでは独立系のアプローチを模索していることだ。

テキサスを拠点とするあるデベロッパーは、通常マリオットやヒルトンと提携してホテルを展開するものの、ニューヨーク市内では大手ブランドと提携せずに運営している。

なかには大手ブランドの傘下であることを隠して、独立系にみせて運営する覆面独立系ホテルもあるという。そのため、市内のホテルを独立系と非独立系にホテルに分けることは容易ではない。少なくともニューヨークに関する限り、ハイエンド市場は、独立系としての独自性を提供することが条件となっているようだ。

同時にヒルトンマリオットも、別名を用いたソフト・ブランドのホテルをオープンし、より小規模で、標準化されていない部屋を提供しようとしている。

日本でも2018年の春に軽井沢にオープンする予定のキュリオ・コレクション・バイ・ヒルトン
(http://curiocollection3.hilton.com/en/index.html) や、タイムズ・スクエアとミッドタウンの2カ所にあるマリオットのオートグラフ・コレクション (https://autograph-hotels.marriott.com/) などがその例であり、既存のブランドとは距離を置く位置づけになっている。

ソフト・ブランドはブティック・ホテルとして運営しつつ、同時に大手ブランドの一部として、予約やリウォードのシステムにアクセスできる利点もある。

 
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2017年、マンハッタン31丁目にオープンしたライフ・ホテルは、かつて雑誌『ライフ・マガジン』の本社だった建物を改修したものだ。

ホスピタリティのビジネスにもテクノロジーとデータは欠かせない。
ニューヨークのホテルでは、自分でチェックインを済ませるところが増えているiPadに接続された端末を利用してチェックインする。わからなければ、必要に応じてスタッフが助けてくれる。テクノロジーの利用でコストを抑えるホテルは多い。


ホテル各社はゲストに関する大量の情報を有している。そのデータをもとに、それぞれのゲストにどんなサービスを提案するのかがビジネスを左右することから、ホテル・テクノロジーのスタートアップ企業の買収も活発になっている。

現地ツアーを予約するサイトのヴィアター (https://www.viator.com) を買収したことで、ホテルやレストランの予約サービスを提供するトリップ・アドバイザー (https://www.tripadvisor.com/) では、ホテル以外の売上が31%増加した。マリオットは、データに基づいて、それぞれのゲストが気に入りそうな体験を個別に提案している。


ローカルな体験を提案するホテルは多い。マリオットが最近買収したアロフト・ホテル (https://aloft-hotels.starwoodhotels.com/) は、ローカルのアーチストによる音楽の演奏をスポンサーしている。ホステル感覚のブティック・ホテルを謳うモキシーは、部屋は狭くそれ自体がニューヨークの経験だという。

こうした動向の背景には、ホテルの競合はairbnbだという認識がある。airbnbがマーケットする、これまでのような観光客ではないローカルとしての体験をとりこむべく、宿泊に付随するローカル性をホテルが重視し始めていることが、現地ツアーやアクティビティの予約サイトの買収を後押ししている。ホテル周りのビジネスをいかにして取り込むのかは、これからも大きな課題だ。

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アーチ状の構造を多く手がけた建築家、エーロ・サーリネンによって1962年にTWA航空のターミナル4をホテルに改修したTWAホテル。
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TWAホテルのHPより。独特のレトロモダンな内装はある層にとっては宿泊することが目的となりそう。


新しいホテルを見て回ることで気づくことのひとつは、かつてのように、入口を入ると目の前に巨大なレセプションが広がっているという光景を目にすることはないということだ。ハイエンドのホテルにその傾向が強く、大きなデスクの背後に何人ものスタッフが立って待ち構えているという光景は過去のものになりつつある。

自分でチェックインするためのiPadが並んでいる以外には、入口のフロアにはソファが並ぶくつろぐ場所があったり、レストランがあったりする。2017年にマンハッタンの31丁目にオープンしたライフ・ホテル (https://lifehotel.com/
) のように、入口を入ってもどこにレセプションがあるのかすぐにはわからない、むしろレセプションをできるだけ見せないようしているようにさえ思えるところもある。

ライフ・ホテルはかつての雑誌の『ライフ・マガジン』本社だった建物をホテルに改修している。商品をマーケットする際に、それにまつわる物語を付加する物語マーケティングが一般化しつつあるが、ライフ・ホテルは既にそこにあるライフ・マガジンのレガシーの周りにホテルというビジネスを構築したのが興味深いところだ。

他の場所で再現不可能なプロジェクトには、他にはない固有性がある。オーセンティックなトーンを前面に出している内装にもそれは見てとれる。新しいコンセプトやデザインを考えたところで、ひとたび注目されたらそれはすぐに模倣され、あっという間に世界中でコピーされる。模倣されることを避けるためには、他にないユニークな場所を開発するしかないということなのかもしれない。

他にはないホテルといえば、JFK空港内で工事が進んでいるTWAホテル (https://www.twahotel.com) は、かつてのTWA航空のターミナル4をホテルに改修するものだ。 エーロ・サーリネンの手によって1962年にオープンしたターミナルで、トランス・ワールド航空 (TWA) はもちろんもう存在しないが、
その歴史とアイコニックなターミナルを利用したホテルとして復活する。
 
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1980年代にブティック・ホテルのコンセプトを導入したイアン・シュレージャーが手がけるPUBLIC HOTEL。冒頭のソファーの部屋の写真もここ。日本だと結婚式の会場としてのニーズは必須だが、NYの場合はアートイベントや音楽イベントが開催できるようなスペースを設けるところが多いよう。(https://www.publichotels.com/)
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日本における近年のデザインホテル、ブティックホテルのトレンドは、2012年にブルックリンに暮らす3人のオーナーの手によって開業したこのWHYTHE HOTELが有名だ。1901年に建てられた、精糖所に納める木樽を製造する工場をリノベートしたインダストリアルな意匠は、その後の日本における“ブルックリン・ブーム”や“ポートランド・ブーム”を後押ししたが、そういった表面的なことに留まらず、小資本(インディペンデント)であることをはじめ、レストランのメニュー、バー、パブリックスペース、ジムなど、従来の都市のホテルユーザーとは異なる“新しいラグジュアリー”なライフスタイルを提案していた点こそが新しい(写真は2013年8月に撮影したもの)。
 
ホテル・ビジネスの競争の中心は、部屋よりも宿泊の周辺へと移動している。

昨今の宿泊客の半分はレストランでホテルを選ぶというデータもある。ライフ・ホテルのロビーはレストランをフィーチャーしていて、近所の人たちが立ち寄るような場所を目指しているという。同レストランは、レストラン起業家のステファン・ハンソンが所有・経営している。

ホテルの中のレストランの多くは第三者の業者が経営し、ホテルとのシナジーが欠けていることが多い。ライフ・ホテルではハンソン自身が同ホテルに投資をしており、レストランの売上の一定の率を家賃としてホテルに払う仕組みになっている。

一般的に、レストランをオープンした後、その周辺が人気の地区になったら、家賃が上がり今度は追い出されることになりかねない。不動産価格の高騰に終わりの見えないニューヨークでは頻繁に耳にする話だ。ビジネス面での新しい取り組みは、その防止策でもある。

2017年にロウワー・イースト・サイドにオープンしたパブリック (https://www.publichotels.com/) は、1980年代にブティック・ホテルのコンセプトを導入したイアン・シュレージャーが手がけるホテルだ。

その名が示す通り、誰もが立ち寄ることができるように、コワーキング・スペースパブリックの場所があり、仕事をしたり、打ち合わせをしたりしている人たちが多い。上層階にはフード・ホールバーがあり、地下にはコンサート・ホールもある。エンターテイメントは利益が出せるものの、ホテル産業にノウハウがない部分でもある。その開発の意図がある。

こうしてみると、新しいホテルにはいくつかの傾向がある。宿泊周りの体験をとりこむこと。他にない固有性を求めるところもある。そしてテクノロジーとデータがホテル産業の未来に欠かせないコアであることも間違いのだろう。

[取材・データ/文:Yoshi(在NY・コンサルタント)]

 

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人口が減ってよかった
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人口が減ってよかった

国勢調査局の発表によると、2018年のニューヨーク市の人口は840万人足らず、前年と比べておよそ4万人減少したそうだ。さらには発表済みの2017年の推計人口も下方修正されて、2017年と2018年の二年続いて人口が減少したという。10年以上沸きに沸いた成長期がどうやら終わったことになる。市政府はといえばその統計を鵜呑みにはできないらしく、市が用いるあらゆる指標は依然成長を示していて人口は減少してはいないはずだ、国勢統計局の推計方法に問題があるのではないかと主張している。 ニューヨークから人が離れていると聞いて驚きはしない。自分の周囲にも西海岸や近隣都市へと引っ越して行く人は多いし、なによりニューヨークがつまらないところになってしまった以上、人が離れてゆくのも仕方ない。どこにでもあるこれといって特徴のない都市に誰がわざわざやってくるだろう。 1. ニューヨークの通りに一歩足を踏み出すと、待ってましたとばかりにたちまち勧誘が始まる。さあここでセルフィーを撮るのをお忘れなく、ここにこんなに楽しいグラフィティがありますよ、すぐ隣の話題のショップを見逃すと人と話ができなくなってしまいます。ああしろこうしろと、あちこちにありありと書き込まれている指示がうるさすぎて都市が見えやしない。 デザイン ・ウィーク、ストリート・フェスティヴァルに展示会、はたまた国際会議ととにかくありとあらゆるイヴェントが続き、それが目当てなのかそれともそうでないのか、観光客がわんさかやってきてレストランは賑わい、ショップが次々とオープンしては閉じてゆく。それなのにニューヨークには見るところがなくなっている。見せられることばかりで見るべきものがない。 なるほどショップやレストランは都市に欠かせないものだが、都市はショップやレストランのことではない。お客様に楽しませるものを山ほど仕込み、見せるためのものが増えれば増えるほど見るものはなくなり、楽しむことはなくなってゆく。それはニューヨークだけのことではないらしく、世界の多くの都市で同じことが起きている。都市はこうではなかったはずだ。いつからこんな風になってしまったのか。 2. ごく最近でいうと、2008年の金融危機の影響の大きさはやはり看過することはできない。それ以前からその傾向は続いていたとはいえ、予算カットとその結果責任を州や市へ転嫁する動きは金融危機によって加速した。市は予算をバランスさせることを厳しく求められ、その結果財政支出を抑えることになる。税収減も相まってコスト削減を強いられることで、市民への社会サービスは最低限以下まで切り詰められて、投資は徹底して抑えざるを得ない。従来市が行なってきたサービスの外注化はいよいよ進む。 マイケル・ブルームバーグ前ニューヨーク市長が公言したような、そして反対に遭ったような、市を企業のように経営することが疑問視されながらも結局は消極的に受け容れられることになったのも、他に選択肢がない状況で「緊縮アーバニズム (austerity urbanism)」が作動していたことを考えれば合点がいく。 緊縮アーバニズムの制約下、どの都市も観光に救いの手を求めたのも無理はない。観光客 (特に外国人観光客) を集め、海外から投資をよびこむことにひたすら傾注し、大きな投資を伴わずに効果的に収入を得ることが期待された。都市の活性化はもっぱら観光客にマネーを落とさせることを意味するようになり、競うようにして都市を手軽に消費可能なコンテンツとして売り出し、ネイバーフッドをマネタイズした。 ほら、ニューヨークはすごいでしょ!ブルックリンはこんなに楽しいんだよ。ほらね、ね!さあいらっしゃい、いらっしゃい。なりふり構わず売り込むそのさまは厚かましさを通り越してどこか悲壮感さえしのびよってくるのだが、そんな見るに耐えない余裕のなさこそが他に術のない市のありようを意図せずして雄弁に示してしまっている。 それなのに、いやそれだからこそ、ニューヨーク市を訪れる人の数は過去最高記録を更新し続け、サービス業を中心に失業率も歴史的な低水準にまで低下した。なによりマネーが回るのだからそれでいいじゃないか。さあいらっしゃい。 3. 1990年代終わりに「起業都市」が提唱され、2000年代には「クリエイティヴ都市」がもてはやされたことも同じ基調の上にあったと言える。 経済生産と経済成長に寄与するかぎりにおいてクリエイティヴと括り上げ、それを成長と富の源泉としてフレームするなら特定の文化は富の生産手段になるしかない (そしてそれ以外のものは「文化」から除外される)。緊縮アーバニズムは必然的に新自由主義への傾斜を強めることになったものの、クリエイティヴといった口当たりのいい言語によってその受容はずいぶん助けられたことだろう。同時にパブリックの領域はさらに失われてゆく。それを補うかのように、擬似的コミュニティを謳うビジネスがこの時期に続々と現れたことは偶然というべきなのか。 クリエイティヴ都市の後をうかがっているのは「スマート・シティ」らしい。なにしろ緊縮財政下の市にとっては市のサービスを企業が引き継いでくれるなら渡りに船というところ。テクノロジー企業への世間の風当たりはなにかと強くなっているなかで、揉み手をして近づいているのはむしろ市の方なのかもしれない。 4. モンタナからあてもなくヴァンを運転してやってきた男が、1989年には取壊しになるウェスト・サイド・ハイウェイ下の空き地で焚き火をしながらそこに停めた車に寝泊まりして生活することができたのは30年以上前のこと。もちろん誰も金などもっていない。そんなヴァンでも家賃を滞納して部屋を追い出された女をはじめ多くの者があてにしてやってくる。 1982年の「スミサリーンズ」は必ずしも映画のなかにしか存在し得ない特殊な話ではない。ニューヨークの路上で垣間見たこと、小耳に挟んだことを多く取り込んでいる。ヴァンにグラフィティを描いたリー・キニョネスのことなど誰も知る由もなかったし、それはアートとは考えられていなかった。地下鉄内での撮影は許可を得ていない。「ゲリラ撮影」ではなく許可をとることを忘れていたのだ。”Break things”などと恥ずかしい宣言をしなくとも、すべてが壊れていたのだから (things were broken) 壊す必要も意味もない。幸か不幸か取締まりも厳しくはなかった。ただ自分が思うようにつくるのみなのだ。 手元にあるもので好き勝手にやっていくことができる隙間があちこちにあったことは当時のニューヨークの恵まれた環境だった。空き地などの物理的な場所だけのことではない。いくつもの飛び地のようなものをそれ自身の中に抱えこんだそれ自体巨大な隙間がニューヨークだったとすれば、新しいオフィスビルが空き地を塞ぎ、都市に内在する曖昧な領域を法律などの制度が上書きしてゆくことでそうした隙間は失われてゆく。手足の自由を奪われた都市は閉じてゆくしかない。 都市の専門家に言わせれば、ウェスト・サイド・ハイウェイが取り壊しになる以前にそのすぐ隣にワールド・トレード・センターが完成 (1973年) したことがその後のニューヨークをすでに予見していたということなのだろう。それともニュージャージー出身の押し売り以外に能のない女 (「スミサリーンズ」) を主人公にした後に、イースト・ヴィレッジのアパートの隣人だった無名のマドンナを起用し (「マドンナのスーザンを探して」)、そして1990年代にはやはりニューヨークにやってきた女を扱うものの「セックス・アンド・ザ・シティ」へと足を移してゆく監督スーザン・シーデルマンの移動そのものがこの都市の軌道を示唆しているというべきなのか。なにしろリチャード・ヘルよりも投資銀行に勤める会社員がクールになってしまうのだから、ジェントリフィケーションはこの都市のランドスケープよりもここに住む者のマインドセットになにより深く侵食している。 5. そうであれば都市が企業化するのも当然のこと。むしろ人はそれを求めているとさえ言えないか。企業のように経営した結果ニューヨークは望み通りに優良企業へと転身を遂げた。周囲の動向をくまなく見回して当たり障りなく売れる商品を絶えず投入し、株主に求められた利益をきっちり予想通りに捻出する小利口な企業に、足を踏みはずすラグジュアリーは許されない。 なにやら楽しそうでいながらどこか窮屈で息苦しく、新しさを装ってすり寄ってくるその笑顔の向こうに見え隠れするうんざりするほどの保守性。二番煎じ、三番煎じのものにマネーを投じて一生懸命流行らそうとしていることが素直に流行り、誰もが同じことを自分で考えついたかのように常に口にして、教科書やテクニカルな方法論には小賢しく長けている。「よくできたね、よしよし」と褒められて喜んでしまうようなところになり果てた以上、多少鼻が利く者なら都市の外へと向かうのも当然のこと。マネーはいよいよ回り、都市は調子よくダメになっていく。 都市は変わりゆくもの、変わることこそが都市とさえ言える。そうだとすれば、昔のニューヨークをふりかえることなど屈折した懐古趣味にすぎないのではないか。もちろん1980年代のニューヨークは目指すべきモデルではない。退屈でも機能していればいいではないか、他に選択肢はないのだし。そうかもしれない。いやそれでも違う、これは都市ではない。 こうした方がいい、あの人はこうしていると、求めてもいないアドヴァイスがあちこちから飛んでくる。ありがとう、でも放っておいてくれないか。人口減が退屈な成長の終わりを示しているのだしたら本当によかった。人が減り、ほんの少しできた隙間をどのように使おうか。 Advertisements

FAFSPさん


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