■都市のコード論:NYC編  vol.06
テーマ:HOTEL
レポート
2018.03.08
カルチャー|CULTURE

■都市のコード論:NYC編 vol.06
テーマ:HOTEL

在NYC17年の日本人ビジネスコンサルタント、Yoshiさんによるまち・ひと・ものとビジネスの考察を「都市のコード論:NYC編」と題し、不定期連載しています。

1年半ぶりの起稿。テーマは“HOTELと都市“です。日本でも異業種からの参入が増え、新しい展開をみせていますが、NYでは? データとともに解析します。


ニューヨーク市内で新しいホテルのオープンが相次いでいる。


2015年時点で市内には696件のホテル (107,000室) が営業していたとされているが、その後新規オープンが続き、2017年10月時点では、ホテル数はおよそ785件、 部屋数は115,000室に達したと考えられている。

ニューヨーク市のマーケティングを担うニューヨーク・シティ・アンド・カンパニーが2017年に発表したレポートによると、2017年末から2019年までに、おおよそ40-50件の新しいホテルのオープンがさらに予定されていて、27,000室が追加されることになり、その結果2019年末には900件近くのホテルが市内に存在することになる。

新しいホテルの業態はさまざまで、部屋数をみても14室のみの小規模なものから600室を超える大型のものまでそのバラエティは幅広く、ターゲットとする市場のセグメントもさまざまだ。とはいうものの、そこには共通する傾向もあり、そして新しい試みも散見される。

ということで、今回はNYマンハッタンのホテルの変化についてデータとともに解析してみることにした。



2015年以降オープンした (そして今後予定されている) ホテルの数を、ボロウ (区) ごとにみてみよう。

ニューヨーク市の中心であるマンハッタンでは、1年に20−30件のホテルが継続してオープンしていることがわかる。少し前に話題になったブルックリンも毎年5-10件ほどオープンしているもののすでにピークアウトしている。

一方、クイーンズでは2017年と2018年にそれぞれ10件前後、2019年には15件のホテルのオープンが予定されており、そのペースはブルックリンを上回っている。


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ボロウ別でなにより注目すべきことは、2017年からブロンクスにもホテルがオープンしていることだ

1980年代の犯罪のイメージから観光とは縁遠かったブロンクスが、いよいよ市内のホテル戦線に参入したことになる。確かに地下鉄に乗ればブロンクスからマンハッタンの中心部まで30分ほどで着くことができるし、近年はブロンクスの南端に位置するサウス・ブロンクスの開発も進んでいて、2017年に市内で家賃の大きな上昇率を示した地区の上位はブロンクスが占めていると報告されている。

ビジネスやエンターテイメントが圧倒的にマンハッタンに集中していた状態から、近年その重心は少しずつ隣接する他のボロウへと分散傾向にある。ブルックリンからクイーンズ、さらにはブロンクスへと、オープンするホテルのロケーションの移動は、人々の注目の移り変わりをも反映しているといえる。

ホテルの新規オープン (2015-2019年)を、マップにしたのが下のリンクである。
バブルの大きさはそれぞれのホテルの部屋数を示し、それぞれのホテル名と部屋数をインタラクティヴにみることができる。

fafsp.carto.com/viz/4a4b3f4f-2011-4e7f-8e51-46956fcf2581/public_map


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2017年11月に東京は錦糸町、大阪は本町にオープンしたマリオット・インターナショナルが20〜30代のミレニアル世代を対象とした家具や内装にこだわったデザイナーズホテルブランド「モクシー・ホテル」。ウエブサイトもポップで従来のホテルのイメージとは異なる。

マンハッタンをみてみると、伝統的に観光客とホテルが多いミッドタウンにひき続き新しいホテルが多くオープンしていることがわかる。

たとえば、マリオットが手がける、612室のモキシーNYCタイムズ・スクエア (http://moxy-hotels.marriott.com/en) が2017年にオープンした。

やはりミッドタウンのハドソン川近く、ハイラインの北端に位置するハドソン・ヤーズでは大規模な開発が進んでいる。最新のインフラを備えた大型オフィス・スペースが建設中で、完成と共に多くの企業がミッドタウンからハドソン・ヤーズへと移転することが予想されている。企業が移転する先にホテルができるのは当然なのだろう。ハドソン・ヤーズの隣には巨大なコンヴェンション・センターであるジャヴィッツ・センターもある。部屋数の多い大型ホテルが多いのもミッドタウンの特徴といえる。

マンハッタンの南端に近いファイナンシャル・ディストリクト (旧金融街) からバッテリー・パークにかけても新しいホテルが増えている。グラウンド・ゼロ1ワールド・トレード・センターが完成したことで、コンデナストやデイリー・ニュースなど、多くのメデイア企業がタイムズ・スクエアからダウンタウンへと移転している。そうしたビジネス向けの需要はもちろんのこと、ロウワー・マンハッタンはかつての金融街から比較的若年層の人たちが住む地区へと急速に変化している。伝統的な観光地のミッドタウンを敬遠してロウワー・マンハッタンに宿泊することを選ぶ観光客も増えているということなのだろう。


 
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ハドソンヤードの開発のようす(2018年1月撮影)


ブルックリン
はというと、ダウンタウンウィリアムズバーグからグリーンポイントにかけて、そしてクイーンズではロング・アイランド・シティのほかにジャマイカでもホテルがオープンしている。

ロング・アイランド・シティは、マンハッタンのミッドタウンまでイースト・リバーを超えてすぐの場所にあり、マンハッタンよりも手頃な宿泊料金に設定されている。さらには部屋から川の向こうにマンハッタンの眺めを楽しむことができる。マンハッタンに滞在していたら目にすることができない贅沢だ。JFK空港行きのエアトレインが発着するジャマイカは、空港と市街地との両方へのアクセスの良さからホテルができているようだ。

ホテル数が急速に増えていることから、ニューヨークのホテル需給は緩和すると予想されている。激化する競争に生き残るためのカギは、差別化にあるようだ。

ニューヨーク市シティ・プランニングのレポート
によると、市内のホテルの部屋数のおよそ38%は独立系のホテルだという。チェルシーにあるハイライン・ホテル (http://thehighlinehotel.com/)、ミッドタウンのルーズヴェルト・ホテ (http://www.theroosevelthotel.com/)ロジャー・スミ (https://www.rogersmith.com)、ブルックリンのウィリアムズバーグのウィリアム・ヴェイル (https://www.thewilliamvale.com/) などが独立系に相当する。

これらのホテルは全国展開する大手ブランドとは提携していない。戦略的な選択だ。

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市内に43,600室あるとされる独立系ホテルの部屋のうち、49%は広義のハイエンドに属し、エコノミーのセグメントに相当する部屋数はその28%にすぎない。独立系のホテルがハイエンドをターゲットとしていて、独立系
であること (大手ブランドの一部ではないこと) を高付加価値化に利用していることがわかる。実際に、大手を避けて、独立系のホテルでの宿泊を選ぶ人は増えている。


独立系のホテルは、マンハッタンではダウンタウンブルックリンの一部クイーンズのロング・アイランド・シティなどでオープンしている。典型的な観光地ではない場所の選定がその価値の欠かせない一部であり、ハイエンドのイメージとロケーションが分かちがたく結びついていることがわかる。ロケーションはそのブランドの一部といってもいい。

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トリップ・アドバイザーが買収した現地ツアーの予約ができるプラットフォーム「ヴィアター(www.viator.com)」。

興味深いのは、大手ブランドもニューヨークでは独立系のアプローチを模索していることだ。

テキサスを拠点とするあるデベロッパーは、通常マリオットやヒルトンと提携してホテルを展開するものの、ニューヨーク市内では大手ブランドと提携せずに運営している。

なかには大手ブランドの傘下であることを隠して、独立系にみせて運営する覆面独立系ホテルもあるという。そのため、市内のホテルを独立系と非独立系にホテルに分けることは容易ではない。少なくともニューヨークに関する限り、ハイエンド市場は、独立系としての独自性を提供することが条件となっているようだ。

同時にヒルトンマリオットも、別名を用いたソフト・ブランドのホテルをオープンし、より小規模で、標準化されていない部屋を提供しようとしている。

日本でも2018年の春に軽井沢にオープンする予定のキュリオ・コレクション・バイ・ヒルトン
(http://curiocollection3.hilton.com/en/index.html) や、タイムズ・スクエアとミッドタウンの2カ所にあるマリオットのオートグラフ・コレクション (https://autograph-hotels.marriott.com/) などがその例であり、既存のブランドとは距離を置く位置づけになっている。

ソフト・ブランドはブティック・ホテルとして運営しつつ、同時に大手ブランドの一部として、予約やリウォードのシステムにアクセスできる利点もある。

 
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2017年、マンハッタン31丁目にオープンしたライフ・ホテルは、かつて雑誌『ライフ・マガジン』の本社だった建物を改修したものだ。

ホスピタリティのビジネスにもテクノロジーとデータは欠かせない。
ニューヨークのホテルでは、自分でチェックインを済ませるところが増えているiPadに接続された端末を利用してチェックインする。わからなければ、必要に応じてスタッフが助けてくれる。テクノロジーの利用でコストを抑えるホテルは多い。


ホテル各社はゲストに関する大量の情報を有している。そのデータをもとに、それぞれのゲストにどんなサービスを提案するのかがビジネスを左右することから、ホテル・テクノロジーのスタートアップ企業の買収も活発になっている。

現地ツアーを予約するサイトのヴィアター (https://www.viator.com) を買収したことで、ホテルやレストランの予約サービスを提供するトリップ・アドバイザー (https://www.tripadvisor.com/) では、ホテル以外の売上が31%増加した。マリオットは、データに基づいて、それぞれのゲストが気に入りそうな体験を個別に提案している。


ローカルな体験を提案するホテルは多い。マリオットが最近買収したアロフト・ホテル (https://aloft-hotels.starwoodhotels.com/) は、ローカルのアーチストによる音楽の演奏をスポンサーしている。ホステル感覚のブティック・ホテルを謳うモキシーは、部屋は狭くそれ自体がニューヨークの経験だという。

こうした動向の背景には、ホテルの競合はairbnbだという認識がある。airbnbがマーケットする、これまでのような観光客ではないローカルとしての体験をとりこむべく、宿泊に付随するローカル性をホテルが重視し始めていることが、現地ツアーやアクティビティの予約サイトの買収を後押ししている。ホテル周りのビジネスをいかにして取り込むのかは、これからも大きな課題だ。

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アーチ状の構造を多く手がけた建築家、エーロ・サーリネンによって1962年にTWA航空のターミナル4をホテルに改修したTWAホテル。
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TWAホテルのHPより。独特のレトロモダンな内装はある層にとっては宿泊することが目的となりそう。


新しいホテルを見て回ることで気づくことのひとつは、かつてのように、入口を入ると目の前に巨大なレセプションが広がっているという光景を目にすることはないということだ。ハイエンドのホテルにその傾向が強く、大きなデスクの背後に何人ものスタッフが立って待ち構えているという光景は過去のものになりつつある。

自分でチェックインするためのiPadが並んでいる以外には、入口のフロアにはソファが並ぶくつろぐ場所があったり、レストランがあったりする。2017年にマンハッタンの31丁目にオープンしたライフ・ホテル (https://lifehotel.com/
) のように、入口を入ってもどこにレセプションがあるのかすぐにはわからない、むしろレセプションをできるだけ見せないようしているようにさえ思えるところもある。

ライフ・ホテルはかつての雑誌の『ライフ・マガジン』本社だった建物をホテルに改修している。商品をマーケットする際に、それにまつわる物語を付加する物語マーケティングが一般化しつつあるが、ライフ・ホテルは既にそこにあるライフ・マガジンのレガシーの周りにホテルというビジネスを構築したのが興味深いところだ。

他の場所で再現不可能なプロジェクトには、他にはない固有性がある。オーセンティックなトーンを前面に出している内装にもそれは見てとれる。新しいコンセプトやデザインを考えたところで、ひとたび注目されたらそれはすぐに模倣され、あっという間に世界中でコピーされる。模倣されることを避けるためには、他にないユニークな場所を開発するしかないということなのかもしれない。

他にはないホテルといえば、JFK空港内で工事が進んでいるTWAホテル (https://www.twahotel.com) は、かつてのTWA航空のターミナル4をホテルに改修するものだ。 エーロ・サーリネンの手によって1962年にオープンしたターミナルで、トランス・ワールド航空 (TWA) はもちろんもう存在しないが、
その歴史とアイコニックなターミナルを利用したホテルとして復活する。
 
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1980年代にブティック・ホテルのコンセプトを導入したイアン・シュレージャーが手がけるPUBLIC HOTEL。冒頭のソファーの部屋の写真もここ。日本だと結婚式の会場としてのニーズは必須だが、NYの場合はアートイベントや音楽イベントが開催できるようなスペースを設けるところが多いよう。(https://www.publichotels.com/)
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日本における近年のデザインホテル、ブティックホテルのトレンドは、2012年にブルックリンに暮らす3人のオーナーの手によって開業したこのWHYTHE HOTELが有名だ。1901年に建てられた、精糖所に納める木樽を製造する工場をリノベートしたインダストリアルな意匠は、その後の日本における“ブルックリン・ブーム”や“ポートランド・ブーム”を後押ししたが、そういった表面的なことに留まらず、小資本(インディペンデント)であることをはじめ、レストランのメニュー、バー、パブリックスペース、ジムなど、従来の都市のホテルユーザーとは異なる“新しいラグジュアリー”なライフスタイルを提案していた点こそが新しい(写真は2013年8月に撮影したもの)。
 
ホテル・ビジネスの競争の中心は、部屋よりも宿泊の周辺へと移動している。

昨今の宿泊客の半分はレストランでホテルを選ぶというデータもある。ライフ・ホテルのロビーはレストランをフィーチャーしていて、近所の人たちが立ち寄るような場所を目指しているという。同レストランは、レストラン起業家のステファン・ハンソンが所有・経営している。

ホテルの中のレストランの多くは第三者の業者が経営し、ホテルとのシナジーが欠けていることが多い。ライフ・ホテルではハンソン自身が同ホテルに投資をしており、レストランの売上の一定の率を家賃としてホテルに払う仕組みになっている。

一般的に、レストランをオープンした後、その周辺が人気の地区になったら、家賃が上がり今度は追い出されることになりかねない。不動産価格の高騰に終わりの見えないニューヨークでは頻繁に耳にする話だ。ビジネス面での新しい取り組みは、その防止策でもある。

2017年にロウワー・イースト・サイドにオープンしたパブリック (https://www.publichotels.com/) は、1980年代にブティック・ホテルのコンセプトを導入したイアン・シュレージャーが手がけるホテルだ。

その名が示す通り、誰もが立ち寄ることができるように、コワーキング・スペースパブリックの場所があり、仕事をしたり、打ち合わせをしたりしている人たちが多い。上層階にはフード・ホールバーがあり、地下にはコンサート・ホールもある。エンターテイメントは利益が出せるものの、ホテル産業にノウハウがない部分でもある。その開発の意図がある。

こうしてみると、新しいホテルにはいくつかの傾向がある。宿泊周りの体験をとりこむこと。他にない固有性を求めるところもある。そしてテクノロジーとデータがホテル産業の未来に欠かせないコアであることも間違いのだろう。

[取材・データ/文:Yoshi(在NY・コンサルタント)]

 

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6フィートの隔たり
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6フィートの隔たり

ニューヨークに外出制限が伝わったのは3月22日のこと。市内のビジネスやヴェニューの多くはそれ以前から自主的に閉鎖を続けていた。 市内に200ヵ所以上の分館をもつ公共図書館は早々と閉館を決定し、MoMAフィルムもそのプログラムを中止した。上映中に地下鉄が走り去る轟音が容赦なく響くあの地下のシアターもしばし閉鎖というわけだ。息抜きに通うチャイナタウンのアート・ギャラリーも、数ヶ月前に見つけた雑多な取揃えが面白いイースト・ブロードウェイの古書店も、近所のバーも3月から閉じたままだ。 ニューヨークに住む利点がなくなってしまったというのに、相変わらずニューヨークの高い家賃を払うことが理不尽に思えてくる。おまけにニューヨークのアパートは狭いときていて、自宅隔離にこんなに不向きなところもそうはない。こんなことならさっさとどこか別の場所へと引っ越してしまった方がよかったのかもしれない。実際多くの人が市内を離れて遠方の避難先に落ち着いているらしく、二つ目の家を持っている人が多いであろうマンハッタンの裕福な地域では昼間もひと気がない。いつ戻ってくるのかわからない。いつか戻ってくるのかもわからない。 ニューヨーク州知事が発令した州令は「PAUSE (一時停止)」というものだが、ビジネスは停止してもマネーは止まりはしない。マネーにとって止まることは即ち死ぬこと、止まりたくても止まれない。外出制限の発令後しばらくすると、早速近所のコーヒーショップが店を畳むと伝えられた。一時的な閉鎖ではなく完全に閉店なのだという。 営業していなくても家賃その他の経費は出ていくのだから、損失が膨らまないうちにやめるのは合理的な判断と考えるべきかもしれない。こうした時期はキャッシュを持っている者が勝ちなのだ。停止は廃止になりかねない個人が経営するレストランやバーの多くは、告知さえなく消えていくことになるのだろう。ストランドやマクナリー・ジャクソンなどの書店は店を閉じると同時にいち早く従業員を解雇した。 同時に生活の隅々がオンラインへと移行している。食事や食材はスマートフォンをタップして自宅へのデリバリーをオーダーする。食材の買い物を代行するビジネスは大繁盛だ。ニューヨーク州では不可欠なビジネスに指定されて営業を続ける酒屋はデリバリーの注文をこなすのに大忙しで、そうして届いたアルコールを手にZoomで同僚とのハッピー・アワーが終われば、あとはストリーミングの映画を文字通り飽きるまで観ることになる。うっかり早く出番がやってきた出来の悪いスマート・シティのバブルで過ごす退屈なユートピア生活も一ヶ月を迎えたところだ。 感染の拡大を防ぐために、外にいる時には他の人との距離を6フィート (182センチ) 保つことをニューヨーク州は求めている。ネットワークの世界では6次の隔たりと言うけれど、感染のネットワークを断ち切るために6フィートの隔たりが必要とはまたよくできた話ではないか。 こうした措置は「ソーシャル・ディスタンシング (社会的距離を保つこと)」と呼ばれている。ただ実際には物理的距離と言った方がいい。物理的距離と社会的距離は同じものではない。人との物理的距離を大きくしても社会的距離をとることにはならないし、物理的に人の近くにいるからといって必ずしも社会的に近いわけではない。隔離することでむしろ人との距離がかえって近くなることもある。 面白いことに、自宅で過ごすことを強いられるようになってからというもの、これまで顔を合わせたこともなかった高齢の隣人のために、買い物を自発的に無償で行う人が増えているらしい。買ってきたものはメッセージを添えて依頼者のアパートのドアの前に置いておき、感染を避けるために顔を合わせたり話しはしない。この距離は近いのか、それとも遠いと言うべきなのか。 ***** ニューヨークにおける人と人との距離といえば、思い出すのはE.B.ホワイトだ。創刊直後から雑誌ニューヨーカーの主要メンバーとして参画し、「シャーロットのおくりもの」など童話作家としても知られるホワイトが、44丁目のアルゴンクイン・ホテルの一室で記した「Here is New York」(1949年) は、ニューヨークの旅行書にこれまで最も多く引用されたエッセイとして知られている。アップタウンからダウンタウンまでかけずり回るホワイトの記述はなるほど旅行者を楽しませること請け合いだが、中でもひときわふるっているのは、彼の視線がこの過密な都市に暮らす人びとのスタディに向かう時だ。 ランチを求めてホテルの一階に下りたところ、オズの魔法使いのカカシ役を演じたフレッド・ストーンがホワイトの席の隣で18インチ (45センチ) の距離に座っていた。そこからホワイトは、この18インチこそが、ニューヨークがストーンのようなスターを含む様々な人との接点をこの都市の住人に与える距離なのだと断定する。 東53丁目の元スピークイージーに腰をおろしたホワイトは、後ろの席で若い男が女を口説いているのに耳を傾ける。後ろの席との距離はもちろん18インチ。耳をそばだてて事の成り行きを追うこともできるし、二人の会話には耳を塞ぐこともできる。18インチは人を遠ざけて自分の領域を守る距離にもなる。 どこかで事件が起きれば早速ゴシップ好きが騒ぎ立てるが、事件の存在さえ知らずに暮らしている人がいる。近くで続いている航空ショーを見物する群衆にとびこみ熱狂に身を投じることもできるし、ホテルの部屋で人知れず黙々と仕事を続けてもいい。接点にも断絶にもなりうる18インチが、この都市の半ば分裂的な二面性を担保しているというのがホワイトの見立てらしい。 それはメイン州の入りくんだ湾に面した農場に引っ越した後も、ニューヨークとの行き来を続けたホワイトらしくもある。「シャーロットのおくりもの」を読めば、それがメインの農場で書かれたことを誰も疑いはしないだろうが、物語の展開に不可欠なクモの生態を知るために、マンハッタンのアメリカ自然史博物館でクモ学者に会い、ニューヨーク公共図書館で研究書に多くの時間を費やしたことを想像する人はどれだけいるだろう。 ***** 相反する性格が絶えず反発し合うこの都市の多重性は、ホワイトの頃から変わっていない。ニューヨークではアパートの中でさえ厳密にプライヴェートな領域とはいいがたい。日夜を問わずタクシーやパトカーのサイレンが遠慮なく響き渡るし、家賃を割安にするためにルームメートと暮らす人が増えている近年は、自宅でも一人でいることは難しい。一人になりたければむしろ外に出た方がいいこともある。 ニューヨークは人ごみの中で簡単に独りになることができるところだ。誰もあなたのことなど気にしない。仕事はカフェでできるし、週末の深夜に大混雑するバーの中で独りきりになることだってできる。カフェやバーは営利目的という意味ではプライヴェートのビジネスなのだが、その多くはパブリック・スペースの役割も果たしてもいる。完全にプライヴェートでもなく完全にパブリックでもない、その曖昧な領域をくるくると使い分けるのは何かと都合がいい。 18インチの両義性にかろうじて成り立つ都市が6フィートの隔たりを強いられれば、断絶ばかりが残ることになる。それがソーシャル・ディスタンシングの目的なのだ。 「曲線をフラット化する」のは、個人が感染者しないためということもあるが、医療破壊を防ぐこと、集合的なレヴェルのコントロールを意図するところが大きい。雑多な人が集まりぶつかり合う都市は、個人の集まりを大きく超える集合的アウトプットを生み出す。COVID-19は都市が拠って立つその条件を攻撃するものだと言われることもあるが、見方によってはそれはネットワーク効果である都市そのものを見ているようでもある。 歩道で、地下鉄の中で、スーパーマーケットに入るのを外で待つ長い列で、ありとあらゆるところで人との接触を断つ手段が講じられているのを目にするたびに、何かがばらばらと空中分解する音がする。 ***** 気分を変えるために外に出て、近所の公園や歩道に佇んで人が行き交うのを眺めることができなくなり、見知らぬ人たちと場所を共有するカフェやバーが失われたことで、歩道のベンチに座る当たり前のパブリック・ライフが生活に欠かせないラグジュアリーだったことに誰もが気づいている。時差ぼけで訪れる午前4時のドラッグ・ストアや夜明け前のダイナーに行くこともできない。しばらくは時差ぼけになることもなさそうだ。 辛いのは外に出られないことだけではない。私たちの生活に当たり前に潜んでいたはずの多重性が圧縮されて、突然貧しくなったのだ。 不意に襲ったパンデミックによっていろいろなことが見えてくるし、あらためて多くのことが問い直されることになる。このことからどんな示唆を引き出すべきなのだろう。 いよいよ「社会などというものは存在しない」世界が本格的にやってきたというべきなのか。それともつながり過ぎた世の中の見直しが進んでいるというべきなのか。もちろんインターネットのことではない。 一分の隙もなくぴったりとシームレスに統合された経済にはショックを吸収するバッファーが存在しない。そのモデルを誰よりも追求していたグローバル企業が、来たるべき次の時代に備えて分権的な連合を指向し始めているらしいことと、感染症が緊密なネットワークを切り離していることが、どこか通じ合っているようにみえるのは偶然だろうか。

FAFSPさん


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